[房屋] 搬家到底要不要刷房子?

在德国租房的时候,通常都是由房东提供租房合同,这些租房合同基本上都是格式合同,也就是说,条款都是有利于房东的标准条款。如果我们仔细看合同,会发现几乎每份合同都会有一个所谓的整修或者美化修缮条款 (后面简称美化条款Renovierung/Schönheitsreparaturen)。这就牵扯到大家经常会问的一个问题,搬家后到底要不要刷房子?
基本原则
从法律角度来说,上述的修缮其实属于房东的事情,因为他有义务维护房屋。但是这个义务是可以转嫁给租客的。对于美化条款来说,我们在租房期间,对物品的使用不可避免会有使用痕迹或者正常损耗,比如对于地板的磨损,这些不属于修缮条款规定的范围。

 

条款有效性
德国联邦最高法院(BGH)多次针对修缮条款做出判决。许多的合同类似规定法院都认为是无效的。一个很重要的前提条件是,如果你搬进去的时候是没有粉刷过的房子,那么搬出的时候也没有义务进粉刷,这是德国联邦最高法院已经确认的。

另外,这个条款也不能简单死板的固定一个期限。 比如下面的德语规定三年后必须修缮美化就是无效的,笼统规定搬家有Renovierung的义务,也是无效的。另外规定房间必须刷成什么颜色的条款也无效。

„Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Toilette spätestens alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre und in Nebenräumen alle sieben Jahre durchzuführen“ 

根据德国联邦最高法院的判决,出现„spätestens“, „mindestens“ oder „immer“.这种词都是无效的。房东自己承担这个修缮美化的义务。

但是如果出现了比较灵活的词汇,比如„im Allgemeinen“, „falls erforderlich“ oder „nach Bedarf“. 就是有效的。

实践中,房东和租客经常对于房屋的使用程度有不同的意见,很难达成一致。所以对于这个美化条款争议最多。如果这个条款是有效的,而且没有到合同规定的粉刷期限,那么必须由房东举证,在租客搬出的时候,房子有粉刷的必要。如果期限到了,那么就由租客来举证,房子没有粉刷的必要。

 

费用补偿条款
如果你的合同中存在这样的条款:租客在离开的时候,对于还没有完成的粉刷修缮工作,要补偿给房东一定的费用。这样的条款也是无效的。德国联邦最高法院认为,这种条款对于租客来说是一种不公平的待遇,很难对产生的费用进行调查。而且对于租客来说,在缔结合同的时候就很根本无法预计,什么样的负担摆在他的面前,他究竟要承担多少费用。

 

重要判决和建议
1. 清洁. 根据德国联邦法院的判决(BGH, Urteil vom 28.6.2006, VIIIZR 124/05),如果合同中约定,房子要清洁完毕后返还,那么我们的理解就是对于比较严重的污垢进行清洁,但是不包括比如清洁窗户。 

2. 钉子洞. 在离开的时候,在墙上留下的洞需要补上。但是,这并不是说,为了颜色的一致,或者为了看不出来,一定要把整面墙都粉刷一遍,除非是你在一面墙上打了非常多的洞,那么有可能牵扯到损害赔偿的责任。

 

3. 墙体颜色的选择权. 在租房合同中,如果规定,租客没有权利在承租的过程中,自己更改墙的颜色,这样的约定是无效的。在这个问题上德国联邦法院也已经做出了判决 (Urteil vom 18.6.2008 – VIII ZR224/07), 在颜色的选择上,租客没有必要按照房东的喜好来选择,只是也不能用太过夸张的, 让人无法忍受的颜色。比如全刷成黑的,那么你在搬家的时候,必须刷回去,因为这样的房子没有办法继续往下租。

另外,根据德国联邦最高法院的判决(BGH, VIII ZR 123/05, Urteil vom15.3.2006) 在租赁关系结束后的六个月(从返还房屋起算),如果房东没有提出修整房屋或者补偿费用,那么他也就不再享有这个权利了。

 

总体说来,我们租客最好在进入房屋的时候就做一个书面的记录,那些地方有问题,拍照,双方签字,这样也可以避免在交房子时候扯皮。



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